Firmar un contrato de alquiler es un paso delicado tanto para propietarios como para inquilinos. De hecho, es común que surjan dudas sobre los términos y condiciones del acuerdo, especialmente para quienes no tienen experiencia previa en este tipo de trámites. Para evitar inconvenientes y garantizar una relación arrendaticia transparente y segura, es fundamental conocer los aspectos esenciales que debe contener este documento. A continuación, abordaremos los puntos clave que se deben revisar antes de rubricar un contrato de alquiler.
Aspectos fundamentales de un contrato de alquiler
En primer lugar, todo contrato de alquiler de vivienda habitual debe cumplir con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es imprescindible que incluya cláusulas que detallen de manera clara los derechos y obligaciones de las partes involucradas: arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino). Antes de firmarlo, conviene revisar cada apartado para evitar malentendidos y problemas futuros.
Por obvio que parezca, uno de los primeros puntos a definir es la identidad de las partes. El contrato debe especificar con precisión quién es el propietario del inmueble y quién será el inquilino, incluyendo sus datos personales y de contacto. Esta información es básica para que el documento tenga validez legal y refleje con exactitud el acuerdo alcanzado.
Condiciones del inmueble y documentación obligatoria
Antes de alquilar una vivienda, es importante verificar que cumple con los requisitos legales de habitabilidad. Para ello, el propietario debe contar con la cédula de habitabilidad, un documento que certifica que la propiedad reúne las condiciones necesarias para ser habitada. Esta certificación protege tanto al inquilino como al arrendador en caso de conflictos relacionados con el estado de la vivienda.
Por otro lado, el contrato de alquiler debe incluir una descripción detallada del inmueble. Esta información debe abarcar la dirección exacta, número de habitaciones y baños, así como la presencia de cocina, salón, terraza o cualquier otra instalación relevante. Asimismo, es conveniente especificar los elementos que forman parte del alquiler, como mobiliario, electrodomésticos, garaje o trastero, para evitar disputas sobre el estado y la disponibilidad de estos bienes.
Algunos propietarios establecen restricciones en el contrato, como la prohibición de tener mascotas dentro de la vivienda. Este tipo de condiciones deben aparecer expresamente en el documento para que ambas partes las tengan claras desde el inicio. De igual manera, es habitual incorporar una cláusula en la que el propietario prohíba al inquilino subarrendar a terceros el inmueble.
Duración del contrato de alquiler y condiciones de rescisión
Sin duda, la duración del contrato de alquiler es otro aspecto clave que se debe revisar con atención. Desde la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual tienen una duración mínima de cinco años, con posibilidad de prorrogarse hasta tres años adicionales. Es decir, siempre que el inquilino cumpla con sus obligaciones contractuales, podrá permanecer en la vivienda por al menos cinco años. A menos que ambas partes acuerden lo contrario.
Existen circunstancias bajo las cuales el arrendador puede dar por finalizado el contrato antes de este período. Por ejemplo, si ha transcurrido al menos un año desde la firma del contrato y se ha incluido una cláusula específica al respecto, el propietario puede recuperarla para su uso personal o el de sus familiares directos en caso de necesidad. También se contemplan situaciones excepcionales como la separación o divorcio del arrendador que requieran disponer del inmueble.
Del mismo modo, el inquilino tiene derecho a desistir del contrato de alquiler una vez hayan transcurrido al menos seis meses desde su firma. Aun así, debe notificarlo con al menos 30 días de antelación y, dependiendo de lo estipulado en el documento, podría estar obligado a indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que reste por cumplir.
Pago de la renta
Ciertamente, uno de los aspectos fundamentales en un contrato de alquiler es el pago de la renta. Este punto debe quedar reflejado en el contrato, especificando la cuantía exacta, la forma en que se realizará el pago (ya sea en efectivo o mediante domiciliación bancaria) y el plazo para hacerlo efectivo. Según el artículo 17.2 de la LAU, el inquilino está obligado a abonar la renta dentro de los primeros siete días de cada mes. Aclarar estos términos desde el inicio ayuda a evitar posibles desacuerdos entre arrendador y arrendatario.
La fianza es esencial en un contrato de alquiler
Desde luego, la fianza es un requisito obligatorio en todo contrato de alquiler y su importe también debe estar claramente establecido en el documento. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 36.1, la fianza debe ser equivalente a una mensualidad de la renta en los arrendamientos de vivienda y de dos mensualidades en aquellos destinados a otros usos. Esta cantidad debe depositarse en el organismo correspondiente según la Comunidad Autónoma en la que se ubique la propiedad.
En algunos casos, además de la fianza obligatoria, las partes pueden pactar garantías adicionales para asegurar el cumplimiento del contrato, como un aval bancario o una cantidad extra de dinero. Cualquier acuerdo adicional debe quedar reflejado en el contrato para garantizar su validez.
Reparaciones de la vivienda
A propósito, el apartado de las reparaciones es clave, ya que suele ser una de las principales fuentes de conflicto entre propietarios e inquilinos. La LAU establece en su artículo 21.1 que el arrendador es responsable de realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones adecuadas de habitabilidad, salvo que los daños sean atribuibles al inquilino.
Por otra parte, el arrendatario deberá hacerse cargo del mantenimiento habitual del inmueble y de las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano. Según el artículo 21.4 de la misma ley, este tipo de arreglos menores serán responsabilidad del inquilino.
Gastos generales y servicios individuales
En concreto, los gastos asociados a la vivienda pueden dividirse en dos categorías: gastos generales y servicios individualizados.
- Gastos generales. Incluyen impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), los costes de la comunidad de propietarios y otros tributos asociados al inmueble. Salvo que el contrato de alquiler estipule lo contrario, estos gastos suelen ser responsabilidad del propietario. Además, dado que el inquilino no participa en la junta de vecinos ni tiene poder de decisión sobre asuntos de la comunidad, lo lógico es que sea el arrendador quien asuma estos costes.
- Servicios individualizados. Comprenden los suministros de agua, electricidad, gas e internet, así como la tasa de basuras. En este aspecto, la LAU especifica en su artículo 20.1 que los servicios que puedan individualizarse mediante contadores deberán ser abonados por el inquilino. Para facilitar la gestión, es habitual que, al formalizar el contrato, se realice un cambio de titularidad en los contratos de suministro. De esta manera, será el arrendatario quien asuma directamente estos pagos.
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Como ves, tener en cuenta todos los elementos mencionados antes de firmar un contrato de alquiler es indispensable para evitar problemas y garantizar una relación justa y equilibrada entre arrendador e inquilino.
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